Según los datos difundidos por el director general de Regulación del Banco de España en su discurso ante la Asociación Hipotecaria Española, a diciembre de 2009 las empresas vinculadas a los sectores promotor y constructor adeudan al sector financiero 445.000 millones de euros, lo que representa el 25% del crédito concedido. Los créditos impagados de esta cartera se elevan al 9,6%. Otro 14%, son préstamos subestándar, lo que implica riesgo de entrar en mora. El Banco de España prevé un aumento de la morosidad del sector. Al analizar estos mismos datos por entidades, tanto la exposición como en el ratio de dudosos presenta una fuerte oscilación. Por su interés, CyCnews le ofrece un amplio extracto del discurso.

La exposición al sector de construcción y promoción

 [...] La exposición del sistema financiero español [bancos, cajas y cooperativas] al sector de construcción y promoción doméstico es de 445.000 millones de euros a diciembre de 2009, lo que representa el 25% del crédito concedido. Esta información se publica regularmente en el Boletín Estadístico del Banco de España. Es una exposición elevada, sin duda, pero la cifra absoluta no tiene per se un significado claro. En porcentaje del balance consolidado de las entidades de depósito españolas representa un 12%. Si medimos su importancia en términos del crédito concedido en España a familias y empresas, ese peso está próximo al 25%. En cualquier caso, se trata de un volumen de crédito importante, en especial teniendo en cuenta las dificultades que atraviesa el sector.

[...] El primer error, y podemos decir que el más básico, es hacer equivalente la exposición al sector con pérdidas para el sistema financiero. [...] La ratio de dudosos en el sector de construcción y promoción se situó en diciembre de 2009 en el 9,6%. Teniendo en cuenta que tanto la economía como el sector se encuentran todavía en una situación complicada, es muy probable que esa ratio aumente, si bien es difícil [por no decir imposible] predecir hasta dónde. Ahora bien, resulta obvio que una ratio de dudosos del 100%, y una pérdida en caso de impago o LGD de otro 100% [esto es, un valor nulo de la garantía], que es lo que se necesitaría para igualar la pérdida como consecuencia del impago del cliente y la exposición a ese cliente, está fuera de la realidad.

[...] Es evidente que el valor de la garantía debe ser manejado con prudencia por parte de las entidades y del supervisor. No es lo mismo el valor de la garantía que su valor liquidativo en el corto plazo, ni todas las garantías maduran y pueden hacerse líquidas a un ritmo equivalente [pensemos en la diferencia entre una vivienda terminada en el centro de una gran cuidad frente a un terreno urbanizable]. Por ello, a efectos de calcular el daño en el crédito es una práctica prudente no reconocer plenamente el valor de esas garantías y recortar su valoración. De la observación de algunas transacciones en un mercado con muy poca actividad parece desprenderse que valores de enajenación inferiores entre un 20% y un 50% del valor en libros permiten la rápida liquidación de la mayoría de las garantías.

[...] El supervisor dispone de instrumentos para seguir la evolución de la cartera de préstamos en situaciones de creciente tensionamiento de la mora, entre los que destaca la clasificación de créditos como subestándar. Un crédito subestándar es aquel que, aun estando en situación corriente [esto es, se sigue pagando el mismo] y no presentando otras dificultades objetivas [como procesos concursales], sí presenta alguna debilidad que puede degenerar en impago y pérdidas.

Además, la clasificación como subestándar acarrea la constitución de provisiones. La transformación de un crédito subestándar en dudoso depende de si las condiciones financieras de la compañía se deterioran o si se producen incumplimientos reseñables o el impago. A finales de 2009, el crédito subestándar representaba un 14% de la exposición a sector de construcción y promoción, y el nivel de provisiones del mismo era del 13%.

[...] Si sumamos el crédito moroso y el subestándar de los sectores de construcción y promoción, y le añadimos todas las adjudicaciones [incluidas las de hipotecas minoristas], las daciones en pago y las adquisiciones, la cobertura con provisiones específicas alcanza para este conjunto el 25%, aproximadamente. Por último, si sumamos la dotación genérica a diciembre de 2009, esa cobertura alcanzaría el 35%. Para 2010, es muy probable que la tensión en el segmento de construcción y promoción continúe y que las entidades deban hacer algún esfuerzo suplementario. Pero las cifras de cobertura mencionadas aclaran que no se parte de cero, y que se ha sido exigente en la cobertura del riesgo. Con ello se asegura que el conjunto de las entidades podrían deshacerse de su cartera problemática de promoción y construcción percibiendo el 65% del valor en libros de las garantías trabadas sin que se registrase ninguna pérdida en la cuenta de resultados.

Heterogeneidad en la exposición

[...] Para las principales entidades [que representan el 94% del total de riesgo con el sector], la cuota de exposición al sector de construcción y promoción inmobiliaria [medida sobre el crédito concedido al sector privado residente] oscila entre un 6% y un 50%.

La ratio de dudosos del sector de construcción y promoción inmobiliaria para esas mismas entidades también presenta una fuerte oscilación, entre un 2,3% y un 28%. Además, para complicar aún más el análisis, no hay una relación unívoca entre exposición al sector y volumen de mora. Esto es, existen entidades con una cuota de exposición al sector en el entorno del 25% que presentan ratios de dudosos que van desde un 23% a menos de un 5%.